とりあえず・・・
本日、銀行さまから
第2号物件の融資審査が
通ったとの連絡が
ありました!
売主さまとも
条件合意済み。
さあ、あと少し!
To Do つぶし(01)
1 ガス会社契約書
サイン&返送
【済み】
エアコン等取り替え工事は、
契約手続き完了後の模様
2 ケーブルTV会社
パートナーさんが名義変更手続
本日、お客さま控えが
簡易書留にて送られる
【済み】
コストは、ゼロ。
3 銀行、返済スケジュール表ほか
〒あり
最終返済は、
2047年03月。
そのとき、どこで何をしてるかな?
備忘録(04/10/2017)
備忘録、というか
To Do list。
① 空室リニューアル工事
ガス会社委託
いつ実施?
・エアコン
・モニターホン
・湯沸器交換
② 電柱の名義変更
・NTTから〒送付予定
サインの上、速やかに要返送
③ 登記簿謄本
03/31所有権取得⇒司法書士へ依頼
・本日04/10、そろそろ仕上がる頃?
④ 売主家賃保証
第01回入金は、04/15~20の間か?
⑤ 空室募集状況のチェック
・suumo
・at home
・homes
⇒ 本日、パートナーさんと
電話打合せを実施。
⇒ 当面の戦略、戦術を確認。
【B/S思考】第1号案件を振り返る。
第1号案件。
最初は、
あまり気乗りのしない物件であった。
なぜなら、
■ 神奈川の高級住宅地
にあるが
■ 築30年の木造で
■ 入居率も約半分
■ 利回りも期待水準(10%)には
達していないから。
パートナーさんからの提案は、
【B/S思考】
つまり、
■ 9500万円の購入価格のうち
「土地分で8000万円」
(図)購入時のB/S(簿価ベース)
■ 借入返済(30年)後は、まるまる
土地が手元に残る。
⇒(8000万円/30年)
=266万円/年の利益
加えて
プラスαで、C/F超過分も利益に。
(図)30年経過後のB/S(簿価)
■ 途中で売却する場合でも、
売却時の残債<土地価値
であれば、その超過分が利益となる。
(例1)10年後のB/S(簿価)
(例2)20年後のB/S(簿価)
■ 返済が進めば進むほど、
出口戦略がラク
■ かつ、担保余力も生じて、
次の物件投資に使える
■ パートナーさん会社の役員さんも
欲しい物件だった、
そうですが、
彼らは融資を引けなかった
(会社役員=自営業)
(属性評価がサラリーマンより厳格)
以上の説明を受けて。
最初だし、そこまで仰るなら、と
これを買うことに。
不安要素が
どこかにあるのなら、
たぶん銀行融資の審査で
ハネられる、とも思って。
ところが、ところが。
銀行融資は
トントン拍子で進み。
あれよあれよと1ヶ月弱で
承認⇒融資実行
3/31物件取得へ、
という経緯です。
無事に取得できたところで、
早速、
(1)入居付け改善⇒管理会社を交代へ
・募集賃料下げ
(1000円/月+フリーレント1月分)
(2)設備の改善⇒プロパンガス会社を交代へ
・エアコン取替え
・湯沸し器取替え
・モニターフォン設置
これらは、
昨日のブログ記事に記載のとおり。
打つべき手は、ひとまず打ちました。
答えは、いかに・・・。
楽しみに待ちたいと思います。
ガス会社からご提案。
本日、下記のような
設備取り替え提案あり。
オーナー負担なしにて
ガス契約の一定期間継続が
条件。
早速、
工事依頼のための
委任状を提出しました。
来週、工事に入れる、かな?!
管理会社にご挨拶に
いま、
向かっているところです。
仙台出張からの帰り道。
会計士大家の物件のこと、
よろしく
お願い申し上げます(^O^)