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えりしおん@会計士大家さん

公認会計士23年目。2017年03月、大家さんになりました。

To Do つぶし(01)

1 ガス会社契約書

          サイン&返送

        【済み】

             エアコン等取り替え工事は、

          契約手続き完了後の模様

 

2 ケーブルTV会社

          パートナーさんが名義変更手続

          本日、お客さま控えが

          簡易書留にて送られる

          【済み】

             コストは、ゼロ。

 

3 銀行、返済スケジュール表ほか

          〒あり

          最終返済は、

          2047年03月。

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          そのとき、どこで何をしてるかな?

備忘録(04/10/2017)

備忘録、というか

To Do list。

 

① 空室リニューアル工事

 ガス会社委託

 いつ実施?

  ・エアコン

  ・モニターホン

  ・湯沸器交換

 

② 電柱の名義変更

  ・NTTから〒送付予定

    サインの上、速やかに要返送

 

③ 登記簿謄本

 03/31所有権取得⇒司法書士へ依頼

  ・本日04/10、そろそろ仕上がる頃?

 

④ 売主家賃保証

 第01回入金は、04/15~20の間か?

 

⑤ 空室募集状況のチェック

   ・suumo

   ・at home

   ・homes

    ⇒ 本日、パートナーさんと

      電話打合せを実施。

    ⇒ 当面の戦略、戦術を確認。

  

 

【B/S思考】第1号案件を振り返る。

第1号案件。

最初は、

あまり気乗りのしない物件であった。

 

なぜなら、

■ 神奈川の高級住宅地

 にあるが

■ 築30年の木造で

■ 入居率も約半分

■ 利回りも期待水準(10%)には

 達していないから。

 

パートナーさんからの提案は、

【B/S思考】

 

つまり、

■ 9500万円の購入価格のうち

 「土地分で8000万円」

(図)購入時のB/S(簿価ベース)

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■ 借入返済(30年)後は、まるまる

 土地が手元に残る。

 ⇒(8000万円/30年)

   =266万円/年の利益

  加えて

    プラスαで、C/F超過分も利益に。

(図)30年経過後のB/S(簿価)

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■ 途中で売却する場合でも、

 売却時の残債<土地価値

 であれば、その超過分が利益となる。

(例1)10年後のB/S(簿価)

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(例2)20年後のB/S(簿価)

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■ 返済が進めば進むほど、

 出口戦略がラク

■ かつ、担保余力も生じて、

 次の物件投資に使える

■ パートナーさん会社の役員さんも

 欲しい物件だった

 そうですが、

 彼らは融資を引けなかった

 (会社役員=自営業)

 (属性評価がサラリーマンより厳格)

 

以上の説明を受けて。

最初だし、そこまで仰るなら、と

これを買うことに。

 

不安要素が

どこかにあるのなら、

たぶん銀行融資の審査で

ハネられる、とも思って。

 

ところが、ところが。

 

銀行融資は

トントン拍子で進み。

あれよあれよと1ヶ月弱で

承認⇒融資実行

3/31物件取得へ、

 

という経緯です。

 

無事に取得できたところで、

早速、

(1)入居付け改善⇒管理会社を交代へ

      ・募集賃料下げ

      (1000円/月+フリーレント1月分)

(2)設備の改善⇒プロパンガス会社を交代へ

      ・エアコン取替え 

      ・湯沸し器取替え

      ・モニターフォン設置

    これらは、

    昨日のブログ記事に記載のとおり。

 

打つべき手は、ひとまず打ちました。

答えは、いかに・・・。

 

楽しみに待ちたいと思います。

 

 

 

 

 

ガス会社からご提案。

本日、下記のような

設備取り替え提案あり。

 

オーナー負担なしにて

ガス契約の一定期間継続が

条件。

 

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早速、

工事依頼のための

委任状を提出しました。

 

来週、工事に入れる、かな?!

管理会社にご挨拶に

いま、

向かっているところです。

 

 仙台出張からの帰り道。

 

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会計士大家の物件のこと、

 

よろしく

お願い申し上げます(^O^)

本日、会計士大家さんデビュー!

先ほど、無事

融資実行&代金決済、

できました!

 

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きょうから正式に。

 

会計士大家さん、

デビューしました!

第1号物件に巡りあうまで。

最初は、

現在のパートナーさんとは違う

不動産会社に期待してて、

 

昨年夏ごろから

そこの社長さんの著作を読み、

社長さんと面談して

 

ワタクシ会計士大家の

担当者さんがついてくれまして。

 

いろいろと物件紹介は

してくれてはいたのですが。

 

そもそも、会計士大家が

何故に大家さんになろうと

思ったのか、

どこを目標、目的とするのか、

 

ココの意思共有が、

担当者さんと出来ていたかというと、 ???でしてね。

 

望めば、物件は手に入る。

だけど、

その先はサポートしてくれるか?

という部分も、やや不安がありました。

 

今年に入って。

今のパートナーさん

『ライフラリ』とつながり、

 

目指す方向、目標を問われて。

 

CF重視の『本当の』考え方、

こういう考え方もありますよ、

という『BS重視』のアプローチを

教わりまして。

 

また、物件購入後のフォローも

期待できて、

かつ第2号物件購入の支援も

いただける。

 

そういう意味で、

現パートナーさんには

いろいろ勉強させて

いただきました。

 

もちろん、物件ご紹介、

融資先ご紹介も。

 

明後日03/31

第1号物件の引渡し日。

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ちょうど3ヶ月。

 

さあ、第2号物件は、

どれになりますかな?