えりしおん@会計士大家さん

公認会計士23年目。2017年03月、大家さんになりました。

とりあえず・・・

本日、銀行さまから

 

第2号物件の融資審査が

通ったとの連絡が

ありました!

 

売主さまとも

条件合意済み。

 

さあ、あと少し!

5月後半戦

【第1号物件】

空室対策コンサルティング

入れることに

しました。

宿題を提出済み

6月初旬に

第1回面談、アドバイス

予定です

【第2号物件】

買付証明を入れていたお話が

具体的に動き出しました。

パートナーさんの

アレンジ力に、期待して

果報を寝て待つと

しましょうか。

To Do つぶし(01)

1 ガス会社契約書

          サイン&返送

        【済み】

             エアコン等取り替え工事は、

          契約手続き完了後の模様

 

2 ケーブルTV会社

          パートナーさんが名義変更手続

          本日、お客さま控えが

          簡易書留にて送られる

          【済み】

             コストは、ゼロ。

 

3 銀行、返済スケジュール表ほか

          〒あり

          最終返済は、

          2047年03月。

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          そのとき、どこで何をしてるかな?

備忘録(04/10/2017)

備忘録、というか

To Do list。

 

① 空室リニューアル工事

 ガス会社委託

 いつ実施?

  ・エアコン

  ・モニターホン

  ・湯沸器交換

 

② 電柱の名義変更

  ・NTTから〒送付予定

    サインの上、速やかに要返送

 

③ 登記簿謄本

 03/31所有権取得⇒司法書士へ依頼

  ・本日04/10、そろそろ仕上がる頃?

 

④ 売主家賃保証

 第01回入金は、04/15~20の間か?

 

⑤ 空室募集状況のチェック

   ・suumo

   ・at home

   ・homes

    ⇒ 本日、パートナーさんと

      電話打合せを実施。

    ⇒ 当面の戦略、戦術を確認。

  

 

【B/S思考】第1号案件を振り返る。

第1号案件。

最初は、

あまり気乗りのしない物件であった。

 

なぜなら、

■ 神奈川の高級住宅地

 にあるが

■ 築30年の木造で

■ 入居率も約半分

■ 利回りも期待水準(10%)には

 達していないから。

 

パートナーさんからの提案は、

【B/S思考】

 

つまり、

■ 9500万円の購入価格のうち

 「土地分で8000万円」

(図)購入時のB/S(簿価ベース)

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■ 借入返済(30年)後は、まるまる

 土地が手元に残る。

 ⇒(8000万円/30年)

   =266万円/年の利益

  加えて

    プラスαで、C/F超過分も利益に。

(図)30年経過後のB/S(簿価)

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■ 途中で売却する場合でも、

 売却時の残債<土地価値

 であれば、その超過分が利益となる。

(例1)10年後のB/S(簿価)

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(例2)20年後のB/S(簿価)

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■ 返済が進めば進むほど、

 出口戦略がラク

■ かつ、担保余力も生じて、

 次の物件投資に使える

■ パートナーさん会社の役員さんも

 欲しい物件だった

 そうですが、

 彼らは融資を引けなかった

 (会社役員=自営業)

 (属性評価がサラリーマンより厳格)

 

以上の説明を受けて。

最初だし、そこまで仰るなら、と

これを買うことに。

 

不安要素が

どこかにあるのなら、

たぶん銀行融資の審査で

ハネられる、とも思って。

 

ところが、ところが。

 

銀行融資は

トントン拍子で進み。

あれよあれよと1ヶ月弱で

承認⇒融資実行

3/31物件取得へ、

 

という経緯です。

 

無事に取得できたところで、

早速、

(1)入居付け改善⇒管理会社を交代へ

      ・募集賃料下げ

      (1000円/月+フリーレント1月分)

(2)設備の改善⇒プロパンガス会社を交代へ

      ・エアコン取替え 

      ・湯沸し器取替え

      ・モニターフォン設置

    これらは、

    昨日のブログ記事に記載のとおり。

 

打つべき手は、ひとまず打ちました。

答えは、いかに・・・。

 

楽しみに待ちたいと思います。

 

 

 

 

 

ガス会社からご提案。

本日、下記のような

設備取り替え提案あり。

 

オーナー負担なしにて

ガス契約の一定期間継続が

条件。

 

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早速、

工事依頼のための

委任状を提出しました。

 

来週、工事に入れる、かな?!

管理会社にご挨拶に

いま、

向かっているところです。

 

 仙台出張からの帰り道。

 

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会計士大家の物件のこと、

 

よろしく

お願い申し上げます(^O^)