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えりしおん@会計士大家さん

公認会計士23年目。2017年03月、大家さんになりました。

【B/S思考】第1号案件を振り返る。

第1号案件。

最初は、

あまり気乗りのしない物件であった。

 

なぜなら、

■ 神奈川の高級住宅地

 にあるが

■ 築30年の木造で

■ 入居率も約半分

■ 利回りも期待水準(10%)には

 達していないから。

 

パートナーさんからの提案は、

【B/S思考】

 

つまり、

■ 9500万円の購入価格のうち

 「土地分で8000万円」

(図)購入時のB/S(簿価ベース)

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■ 借入返済(30年)後は、まるまる

 土地が手元に残る。

 ⇒(8000万円/30年)

   =266万円/年の利益

  加えて

    プラスαで、C/F超過分も利益に。

(図)30年経過後のB/S(簿価)

f:id:tokyo_souzoku:20170407223205j:plain

 

■ 途中で売却する場合でも、

 売却時の残債<土地価値

 であれば、その超過分が利益となる。

(例1)10年後のB/S(簿価)

f:id:tokyo_souzoku:20170407143147j:plain

(例2)20年後のB/S(簿価)

f:id:tokyo_souzoku:20170407143226j:plain

■ 返済が進めば進むほど、

 出口戦略がラク

■ かつ、担保余力も生じて、

 次の物件投資に使える

■ パートナーさん会社の役員さんも

 欲しい物件だった

 そうですが、

 彼らは融資を引けなかった

 (会社役員=自営業)

 (属性評価がサラリーマンより厳格)

 

以上の説明を受けて。

最初だし、そこまで仰るなら、と

これを買うことに。

 

不安要素が

どこかにあるのなら、

たぶん銀行融資の審査で

ハネられる、とも思って。

 

ところが、ところが。

 

銀行融資は

トントン拍子で進み。

あれよあれよと1ヶ月弱で

承認⇒融資実行

3/31物件取得へ、

 

という経緯です。

 

無事に取得できたところで、

早速、

(1)入居付け改善⇒管理会社を交代へ

      ・募集賃料下げ

      (1000円/月+フリーレント1月分)

(2)設備の改善⇒プロパンガス会社を交代へ

      ・エアコン取替え 

      ・湯沸し器取替え

      ・モニターフォン設置

    これらは、

    昨日のブログ記事に記載のとおり。

 

打つべき手は、ひとまず打ちました。

答えは、いかに・・・。

 

楽しみに待ちたいと思います。