【B/S思考】第1号案件を振り返る。
第1号案件。
最初は、
あまり気乗りのしない物件であった。
なぜなら、
■ 神奈川の高級住宅地
にあるが
■ 築30年の木造で
■ 入居率も約半分
■ 利回りも期待水準(10%)には
達していないから。
パートナーさんからの提案は、
【B/S思考】
つまり、
■ 9500万円の購入価格のうち
「土地分で8000万円」
(図)購入時のB/S(簿価ベース)
■ 借入返済(30年)後は、まるまる
土地が手元に残る。
⇒(8000万円/30年)
=266万円/年の利益
加えて
プラスαで、C/F超過分も利益に。
(図)30年経過後のB/S(簿価)
■ 途中で売却する場合でも、
売却時の残債<土地価値
であれば、その超過分が利益となる。
(例1)10年後のB/S(簿価)
(例2)20年後のB/S(簿価)
■ 返済が進めば進むほど、
出口戦略がラク
■ かつ、担保余力も生じて、
次の物件投資に使える
■ パートナーさん会社の役員さんも
欲しい物件だった、
そうですが、
彼らは融資を引けなかった
(会社役員=自営業)
(属性評価がサラリーマンより厳格)
以上の説明を受けて。
最初だし、そこまで仰るなら、と
これを買うことに。
不安要素が
どこかにあるのなら、
たぶん銀行融資の審査で
ハネられる、とも思って。
ところが、ところが。
銀行融資は
トントン拍子で進み。
あれよあれよと1ヶ月弱で
承認⇒融資実行
3/31物件取得へ、
という経緯です。
無事に取得できたところで、
早速、
(1)入居付け改善⇒管理会社を交代へ
・募集賃料下げ
(1000円/月+フリーレント1月分)
(2)設備の改善⇒プロパンガス会社を交代へ
・エアコン取替え
・湯沸し器取替え
・モニターフォン設置
これらは、
昨日のブログ記事に記載のとおり。
打つべき手は、ひとまず打ちました。
答えは、いかに・・・。
楽しみに待ちたいと思います。